La SCPI en nue propriété
La SCPI permet de bénéficier de revenus locatifs sans les contraintes d’une gestion en direct. Or, très souvent, ce n’est pas en cours de carrière que vous aurez besoin de revenus, mais au moment de votre départ à la retraite.
Vous avez des liquidités, n’avez pas besoin de revenus complémentaires et vous ne souhaitez pas alourdir votre fiscalité… La SCPI en nue propriété est sûrement faite pour vous !
Le principe est simple :
La pleine propriété d’un bien est juridiquement séparée en 2 : l’usufruit (utiliser le bien et en récolter les loyers) et la nue propriété (le droit d’en devenir propriétaire à la fin de l’usufruit).
L’usufruit est confié contractuellement à un bailleur professionnel dans le cas d’une SCPI, et pour une durée déterminée (ex : 15 ans, mais on peut choisir 10 ans, 7 ans, etc.).
Cette absence de revenus, et donc de fiscalité, est bénéfique pour vous car vous capitalisez et développez votre patrimoine sans subir une lourde fiscalité.
Vous achetez donc la nue propriété à un prix décoté (sur une valeur 100, pour un démembrement de 10 ans, vous l’achetez par exemple à 70. Si on part sur 10 ans, la valeur sera de 70 sur une valeur 100). Cela dépend de la clé de démembrement de chaque SCPI.
Au terme des 10 ans, par exemple, l’usufruit s’arrête et rejoint la pleine propriété. En se basant sur 40.000€ par exemple, les 40.000€ sur 10 ans ont une clé de démembrement de 70% et deviennent donc 57.143€. Ce passage de 40.000€ à 57.143€ n’entraine pas de plus value, c’est juste l’usufruit qui s’éteint et rejoint la pleine propriété. Ce passage a 91.666€ est mathématique, il ne prend pas en compte une variation du prix des parts (du prix de l’immobilier), à la hausse ou à la baisse.
Si on part sur 15 ans, les 40.000€ deviendraient 66.666€ (hors revalorisation). Le démembrement est ici plus avantageux : 60% au lieu de 70%.
Au bout des 10 ans, les revenus que vous toucherez seront calculés sur cette pleine propriété (environ 57.143€), avec une moyenne de 4,5% à 5% de rendement à l’heure actuelle. Ces revenus sont des revenus fonciers, fiscalisés comme tels. Vous pouvez aussi à ce moment-là, après les 10 ans, solder ces SCPI et récupérer le capital. Là, il faudra compter la soustraction des frais de souscription (qui comme les SCPI classiques, s’imputent à la sortie, en cas de revente). Ils sont d’environ 8% à 10%, selon les SCPI.
Les avantages :
– Revenus réguliers (loyers) : versements trimestriels ou mensuels, sans gestion directe, rendement moyen de 4 à 6 % brut selon les SCPI (hors frais et fiscalité).
– Diversification géographique et sectorielle : mutualisation des risques : les SCPI investissent dans des dizaines d’immeubles (bureaux, commerces, santé…), répartition sur plusieurs villes, pays ou locataires, et réduction de la fiscalité possible.
– Accessibilité : ticket d’entrée dès quelques centaines ou milliers d’euros, permet d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien entier.
– Crédit possible : achat à crédit avec effet de levier (intérêts déductibles des revenus fonciers).
– Gérée par des professionnels : pas de gestion locative à votre charge : 100 % déléguée à la société de gestion.
Les risques
– Risque de perte en capital : les parts ne sont pas garanties : si le marché immobilier baisse, la valeur des parts aussi et les revenus peuvent aussi baisser en cas de vacance locative ou de crise.
– Liquidité limitée : la revente des parts peut être longue et incertaine, surtout en période de tension immobilière, certaines SCPI (à capital fixe) imposent d’attendre une fenêtre de cession.
– Frais élevés : frais d’entrée de 8 à 12 % + frais de gestion annuels (~10 % des loyers), il faut souvent garder les parts 8 à 10 ans pour rentabiliser l’investissement.
– Fiscalité lourde pour les résidents français : Revenus fonciers français soumis à l’IR + prélèvements sociaux
– Risque de marché locatif : dépend de la qualité des actifs, des secteurs loués et des zones géographiques.
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