Acquérir de l'immobilier locatif pour générer des revenus complémentaires et/ou des droits à la retraite
Lorsqu’un particulier souhaite effectuer un investissement locatif, se pose inévitablement la question du statut fiscal à privilégier. Faut-il opter pour une classique location nue ou pour une location meublée ?
Abattement de 30% ou déduction des dépenses ?
Les loyers issus de la location vide sont imposés au titre des revenus fonciers. Selon les cas, le propriétaire sera assujetti au régime micro-foncier ou au régime réel.
Si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier et bénéficier, à ce titre, d’un abattement de 30% sur ses loyers. Vous n’intégrerez donc que 70% des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Ce choix vous engage pour une durée de trois ans et il sera donc nécessaire de prévoir d’éventuels travaux en amont, sous peine de ne pas pouvoir les déduire.
À l’inverse, le régime réel permet de déduire les dépenses nécessaires à l’acquisition de vos loyers comme les travaux d’améliorations, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière, diminuant ainsi votre revenu foncier.
Déductions reportables
Si vous dégagez un bénéfice, les sommes seront soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2%). En revanche, si vous enregistrez un déficit foncier, ce dernier est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10.700 euros par an.
L’excédent sera alors mis en réserve et pourra être imputé sur vos revenus fonciers futurs (à condition qu’ils soient positifs).
Une chose importante à garder à l’esprit concernant le déficit foncier : lorsque vous reportez un déficit foncier sur vos revenus globaux, vous devez alors attendre trois ans avant de revendre votre bien, sous peine de devoir remboursement le gain d’impôt.
Un régime fiscal plus avantageux pour le meublé
Dans le cadre de la location meublée, les propriétaires optent généralement pour le statut de LMNP, qui bénéficie d’un régime fiscal particulier.
Les gains générés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), évitant ainsi l’imposition confiscatoire des revenus fonciers. Vous pouvez ensuite choisir le mode d’imposition qui vous sera le plus favorable.
Régime réel ou micro BIC ?
Si les loyers perçus sont inférieurs à 70.000 euros par an, le régime forfaitaire du micro BIC vous permet d’appliquer un abattement de 50% sur vos loyers. Cependant, les charges éventuelles que vous pourrez supporter ne seront pas déductibles. Attention donc si vous avez prévu de réaliser des travaux.
Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) de vos recettes locatives.
En plus des charges déductibles « classiques », vous avez la possibilité d’amortir l’immobilier (une durée maximum de 25 ans est conseillée mais vous pouvez choisir une durée moins importante). Il s’agit d’une charge non décaissée qui viendra réduire votre bénéfice imposable.
En cas d’amortissement, faites appel à un expert-comptable
Attention cependant, il est conseillé de faire intervenir un expert-comptable car l’amortissement d’un bien immobilier peut être complexe. En effet, vous n’allez pas pouvoir amortir votre bien de manière uniforme. Les murs, le terrain, la toiture ont des durées d’amortissement différentes. Il est donc nécessaire de maîtriser ces règles comptables ou de se faire assister par un professionnel.
On considère que le montant de l’amortissement se rapproche de 70% de la valeur de votre bien sur 25 ans à Paris et 85% de la valeur du bien sur 25 ans en province. L’intérêt est donc de déduire une charge que vous ne décaissez pas. Il s’agit d’une charge non décaissée qui viendra réduire le bénéfice imposable du contribuable investisseur.
Tandis que le mécanisme du BIC permet d’amortir le bien loué, celui du foncier ne permet de déduire que certaines des charges réellement acquittées (intérêts d’emprunt, travaux, assurance…).
Comparatif pour un investissement de 250 000 €
| Micro-Foncier | Foncier réel | Micro-Bic | Meuble-réel |
Loyers annuels | 8750€ | 8750€ | 8750€ | 8750€ |
Charges diverses | Non déductibles | 1350€ | Non déductibles | 1350€ |
Intérêts d’emprunt | Non déductibles | 3000€ | Non déductibles | 3000€ |
Amortissement | Non déductibles | Non déductibles | Non déductibles | 8500€ |
Total charges | 2625€ | 4350€ | 4375€ | 12 850€ |
Résultat | 6125€ | 4400€ | 4375€ | -4100€ |
Base imposable | 6125€ | 4400€ | 4375€ | 0€ |
Impôts (TMI 30% + CSG) | 2891€ | 2077€ | 2065€ | 0€ |
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