Réduire son impôt avec la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière consiste à réduire son impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier.
Ces dispositifs de réduction d’impôt ont été mis en place dans le but de favoriser un secteur, de le soutenir ou de le relancer. Ils permettent, par exemple, d’inciter la construction de logements neufs ou la rénovation de biens anciens. Grace aux nombreuses lois de défiscalisation immobilières, chaque contribuable peut choisir celui adapté à sa situation personnelle. Ce type d’investissement est privilégié par les Français recherchant de la sécurité.
Le dispositif Pinel
Créé par la loi de finances de 2015, le Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui propose une réduction fiscale contre l’acquisition d’un bien neuf (ou ancien rénové) à mettre en location. Il est accessible à tous les ménages français et vise à favoriser l’investissement immobilier. L’investisseur doit alors s’engager à louer le logement pour une période entre 6 et 12 ans minimum.
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, il faut respecter des conditions :
- le logement doit être neuf, soit construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- le bien doit être situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
- le montant d’achat pour la défiscalisation est plafonné à 300 000 euros, c’est-à-dire 5 500 €/m² (vous pouvez acheter plus cher, mais vous profiterez des avantages Pinel sur une base de 300 000 € seulement) ;
- les habitations doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
- les plafonds de ressources et de loyers doivent être respectés.
À partir du 1er janvier 2023, les avantages fiscaux liés à la loi Pinel diminuent :
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Engagement |
Réduction fiscale 2022 |
Réduction fiscale 2023 |
Réduction fiscale 2024 |
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6 ans |
12% |
10,5% |
9% |
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9 ans |
18% |
15% |
12% |
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12 ans |
21% |
17,5% |
14% |
2022 constitue donc la dernière année pour profiter du dispositif Pinel à taux plein. 2023 verra apparaître le Pinel plus, qui inclut quelques exceptions pour éviter ces diminutions : investir dans des logements verts (performance énergétique élevée) ou dans les quartiers prioritaires d’une ville.
PINEL 2022 VS PINEL PLUS : QUELLES DIFFÉRENCES ?
Le Super Pinel est un nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et sélectif, qui remplacera intégralement la loi Pinel vers 2025. Les deux vont cohabiter pendant 2 années.
Le Pinel Plus maintiendra le principe des avantages fiscaux. Ce sont les conditions d’éligibilité qui évoluent. Les critères actuels de la loi Pinel sont conservés, avec un ajout des conditions ci-dessous :
- acheter un logement neuf avec une très bonne performance énergétique ;
- respecter le seuil 2025 du label RE 2020 ;
- acquérir un logement localisé dans un quartier classé prioritaire par la mairie.
La loi Malraux
La loi Malraux a été créée en 1962 pour préserver et mettre en valeur le patrimoine français, en encourageant et facilitant l’achat et la rénovation d’immeubles classés dans des secteurs sauvegardés. Si les investissements Pinel concernent les logements neufs, les investissements Malraux concernent quant à eux les logements anciens.
Afin de pouvoir bénéficier du doyen des dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable doit acquérir un bien immobilier « classé » et réaliser des travaux de rénovation. Une partie de ces travaux lui donneront droit à une réduction d’impôt, de 22% ou de 30% en fonction de la zone d’investissement.
L’avantage fiscal porte uniquement sur la durée des travaux. Le montant total des travaux est plafonné à 400 000 €. Il peut être étalé librement sur 4 années. La durée effective des travaux ne doit pas dépasser 4 années. La réduction d’impôt maximum obtenue en Malraux est donc de 120 000€.
Le bien doit être loué en location nue, en habitation principale, pendant au minimum 9 ans. Il n’y pas de conditions de ressources du locataire et les loyers ne sont pas plafonnés. Cependant, la location ne peut pas s’effectuer auprès d’un ascendant, ni descendant, ni membre du foyer fiscal.
C’est un dispositif très incitatif, car depuis 2013, il n’entre plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. La loi Malraux reste un investissement réservé aux personnes fortement fiscalisées, souhaitant développer un patrimoine de caractère à long terme.
La loi Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques a été créée en 1887. Ce dispositif ressemble beaucoup à la loi Malraux car il concerne la restauration et la conservation du patrimoine immobilier ancien français.
L’avantage fiscal est plus intéressant qu’avec la loi Malraux, car l’investisseur peut déduire de son revenu global (et non de son montant d’impôt) l’ensemble de ses travaux sur trois années maximums. Le montant des travaux n’est pas plafonné. Il peut également déduire les intérêts d’emprunts et les charges d’entretien.
Le dispositif n’oblige pas l’acheteur à louer le bien, il peut donc y vivre s’il le souhaite. Le bien doit être conservé pendant au minimum quinze ans. Ces immeubles sont très rares et les travaux sont strictement encadrés par le ministère de la Culture.
Ce dispositif est très intéressant pour transmettre son patrimoine car c’est le seul qui permet une exonération totale des droits de succession. C’est un investissement sur le long terme, avec pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier prestigieux et qualitatif. Cet investissement s’adresse à des foyers fiscaux ayant une tranche d’imposition de 41% ou 45%, pour optimiser au maximum l’impact fiscal.
Le dispositif Denormandie
La loi de défiscalisation Denormandie implique des travaux dont le montant s’élève à au moins un quart du prix d’achat. Il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique pour l’immeuble concerné (isolation, système d’eau chaude sanitaire, chauffage). Pour être considérés comme valide, ces ouvrages doivent être effectués par des sociétés et des professionnels certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).
L’immeuble doit être situé dans l’une des zones spécifiques à cette mesure, et non au zonage mis en place pour le dispositif Pinel. Les réductions d’impôt octroyées par un investissement Denormandie sont sensiblement identiques à celle du Pinel.
Censi-Bouvard : quel est le principe de fonctionnement ?
Avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, un avantage fiscal peut être obtenu en réalisant un investissement immobilier concernant des résidences meublées pour étudiants, séniors ou pour du tourisme.
La valeur de cette réduction d’impôt est de 11% du montant hors taxe de l’investissement, limitée à 300 000 euros. Il importe que l’investisseur s’engage à louer le logement pour une période de 9 années au minimum. Par ailleurs, notez que le bail signé est un bail commercial, avec une société exploitant le bien résidentiel. En d’autres termes, c’est cette société qui s’occupe de la gestion des logements (choix des locataires, perception des loyers, travaux, etc.).
Notez également que si cette réduction fiscale dépasse l’impôt à payer, il est possible d’effectuer un report sur les 6 années suivantes. Il faut pour cela que le logement soit toujours loué durant cette période.
Pour conclure, sachez qu’il est possible de cumuler certains avantages fiscaux offerts par ces mesures. Cela doit toutefois répondre à un certain nombre de conditions, à commencer par le fait qu’ils ne peuvent pas concerner un bien unique. Par ailleurs, il n’est possible d’imputer au déficit foncier que la portion de l’investissement qui n’a pas été incluse dans la loi de défiscalisation dont l’investisseur souhaite bénéficier.
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