Le HCSF revoit ses recommandations

Tous les acteurs de l’immobilier et du crédit le demandaient depuis plusieurs mois, le HSCF les a entendu et a revu ses recommandations en passant de 33% d’endettement à 35%, et ça change tout !

Les règles avant ce changement

En Décembre 2019, le HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière, suite à une étude a émis des préconisations aux banques. Ces nouvelles préconisations ont restreinds le champ du crédit à quasiment 25% des acheteurs en 2020. Il faut noter qu’elles étaient bien plus strictes que celles connues avant, laissant très peu de place à l’avis du banquier sur le dossier.

Ces nouvelles règles étant donc, un endettement maximal de 33% Brut et une durée de prêt ne pouvant dépasser les 25 ans.

Aucun mot sur le reste à vivre afin de compenser un endettement fort mais une capacité forte d’endettement, un médecin par exemple qui ferait plus de 20 000 € / mois.

Le seul point d’inflexion a été de dire que les banques avaient la main sur 15% des crédits qu’ils pouvaient ainsi émettre et leur permettre de pouvoir partiellement sortir de ces recommandations émises par le HSCF.

Si nous prenons donc un exemple simple sur un achat en Résidence Principale, en Janvier 2020, un couple marié avec un revenu mensuel de 2000 € chacun pouvaient ainsi acheter un bien à hauteur de 314 000 €.

En janvier 2020 un couple avec 4000 € de revenus par mois ne peut pas dépasser une enveloppe de 314 000 € sur 25 ans.

De plus, les banques exigent de plus en plus un apport personnel de 5% sur les projets afin de couvrir les frais annexes du projet et ainsi montrer la capaciété du client à rembourser les échéances.

 

L'enveloppe de crédit maximale pour un couple à 4000 € / mois

L’impact subi dans le neuf

Ce changement de conditions a été très durement subi dans le neuf, le passage à la norme des 33% d’endettement brut plus le fait de réduire la durée globale du crédit à 25 ans a révolutionné le métier. Aujourd’hui un programme neuf se vend en moyenne 36 mois avant sa livraison, de fait, compte tenu de la durée maximale de 25 ans de crédit différé inclus, il n’est donc possible d’emprunteur que sur 22 ans.

A titre d’exemple, pour un bien neuf livré dans 3 ans, ce même couple ne pourrait acheter que pour 284 000€.

Une enveloppe réduite de 9.55%, et 30 000 € de moins, quasiment 10m² de perdu, une chambre.

Ensuite, la méthode de calcul, l’endettement brut, est la méthode la plus drastique pour le client acheteur. C’est la méthode qui fait le cumul des charges et des revenus sans compensation. Si nous prenons le cas d’un couple gagnant 5 000 €/mois, et ayant déjà un crédit de 1 000 € / mois, ils peuvent investir dans le neuf à hauteur de 150 000 €, une enveloppe réduite compte tenu des prix actuels.

Les nouvelles règles 35% d’endettement et 27 ans de crédit

En Décembre 2020 la nouvelle est donc tombée, et elle plutôt bonne, le HCSF a décidé de revoir ses critères et a ainsi mis en place de nouvelles données, 35% d’endettement et 27 ans de durée de crédit. Cela a un impact fort car ça va permettre de fluidifier le monde du crédit et de l’immobilier.

Si nous reprenons l’exemple de notre couple qui gagne 4 000 €/ mois à 2 ils peuvent donc maintenant acheter pour 330 000 € ! Et si ils ont décidé d’acheter dans le neuf, le différé étant inclus dans les 27 ans l’impact est moins fort, l’enveloppe sera donc de 319 000 €.

L'enveloppe de crédit maximale pour un couple à 4000 € / mois

Un exemple chiffré

Il y plusieurs exemples qu’il sera possible de prendre en compte mais un des exemples le plus  simple sera celui d’un couple qui gagne 5 000 € / mois et ayant un crédit Résidence Principale de 1 000 €/mois,  nous allons voir ainsi leur nouvelle capacité.

En 2020, ils pouvaient investir  en immobilier locatif de type pinel ou co-Living à hauteur de 150 000 € cela donnant un endettement brut de 33% et sur une durée de crédit de 25 ans dont trois ans de différé.

Avec les nouvelles règles ce couple peut acheter un bien à hauteur de 200 000 €, bien plus réaliste compte tenu du marché actuel, c’est un T2 dans une grande ville de France.

En Résumé

    – Une enveloppe augmentée de 5.09% sur l’achat immobilier dans l’ancien

    – Une enveloppe augmentée de 12.32% dans l’achat immobilieur neuf

    – Un achat en Pinel à hauteur de 200 000 € maintenant réalisable 

Barrailler Nicolas

Barrailler Nicolas

Directeur Commercial

J’ai pu intégrer le monde la gestion de patrimoine tout d’abord chez un grand promoteur français, puis j’ai fait mes armes chez un grand cabinet en gestion de Patrimoine. Aujourd’hui je suis chez Infinity Conseils, et les valeurs de cette entreprise sont en totale adéquation avec mon idée de ce métier. N’hésitez pas à me contacter pour des questions. En interne on m’appele Mister Excel.